Achiziția unui apartament în scop investițional rămâne una dintre opțiunile preferate în rândul celor care vor să-și plaseze banii într-un activ fizic, stabil și cu potențial de creștere. Iar Bucureștiul continuă să atragă atenția investitorilor tocmai datorită cererii constante pe piața de închirieri. Totuși, înainte să iei o astfel de decizie, e important să înțelegi la ce randament te poți aștepta. Cât de profitabilă este, de fapt, închirierea unui apartament în Capitală?
Ce înseamnă randamentul unei investiții imobiliare?
Randamentul este raportul dintre venitul generat anual de o proprietate și costul de achiziție al acesteia. Se exprimă procentual și îți oferă o imagine clară despre cât recuperezi în fiecare an din investiție. De exemplu, dacă ai cumpărat un apartament cu 100.000 de euro și încasezi anual 6.000 de euro din chirie, randamentul brut e de 6%.
Atenție însă, vorbim de randament brut. Dacă vrei o imagine completă, trebuie să iei în calcul și impozitele, cheltuielile anuale, perioadele în care apartamentul stă neînchiriat, eventuale reparații sau taxe de administrare.
Cât este randamentul mediu în București?
În funcție de zonă, suprafață, tipul de apartament și starea lui, randamentul poate varia destul de mult. În linii mari, în 2025, randamentele brute pentru apartamente București se încadrează între 4,5% și 7,5% pe an.
Cele mai bune rezultate se obțin în zonele cu acces rapid la metrou, centre universitare, spitale sau centre de afaceri. Acolo unde cererea e constantă, iar perioada medie de vacantare este redusă. Exemple? Berceni, Militari, Titan, Tineretului sau Drumul Taberei sunt cartiere în care cererea pentru chirii se menține sus și prețurile de achiziție sunt încă accesibile.
Randamente în funcție de tipul de apartament
- Garsonierele se închiriază rapid, dar vin și cu un preț mai mic de achiziție. Randamentele brute pot trece de 7% în unele cazuri.
- Apartamentele cu 2 camere oferă un echilibru foarte bun între cost de cumpărare și venit lunar. Randamentele variază între 5,5% și 6,5%, în funcție de zonă și dotări.
- Apartamentele cu 3 camere aduc randamente mai scăzute, în general sub 5,5%, dar pot avea chiriași mai stabili, cum sunt familiile sau cuplurile.
Ce influențează randamentul în București?
Zona în care cumperi
Este principalul factor. Prețul de achiziție și potențialul de închiriere depind direct de localizare. În zonele centrale sau semi-centrale, prețurile de achiziție sunt mai mari, ceea ce poate reduce randamentul. Însă zonele emergente din sudul Capitalei oferă, în prezent, cel mai bun raport preț/chirie.
Cartierele precum Popești-Leordeni, Berceni sau Rahova s-au dezvoltat accelerat, iar apartamentele din aceste zone sunt căutate atât pentru locuire, cât și pentru închiriere. Aici, randamentele pot trece chiar de 7%, mai ales dacă alegi un apartament nou, într-un complex bine poziționat.
Starea apartamentului
Un apartament gata de închiriere, cu finisaje moderne, mobilat complet, îți aduce un avantaj imediat. Timpul de așteptare până găsești chiriaș este mai mic, iar prețul obținut poate fi semnificativ mai mare.
Dacă achiziționezi o locuință la gri, trebuie să calculezi și costurile de amenajare în bugetul investiției. Asta îți scade randamentul, cel puțin pe termen scurt.
Tipul de chiriaș vizat
Studenți, tineri angajați, familii sau expați. Fiecare categorie are nevoi și bugete diferite. Un apartament aproape de Politehnică, de exemplu, poate fi închiriat foarte repede în perioada septembrie-octombrie, dar poate sta gol vara. În schimb, o locuință în apropiere de metrou și centre comerciale are șanse mai mari să fie ocupată tot timpul anului.
Nivelul dotărilor
Locuințele mobilate complet, cu electrocasnice noi, aer condiționat, dressing sau loc de parcare pot fi închiriate cu tarife mai bune. Chiriașii plătesc pentru confort și pentru faptul că pot să se mute imediat, fără investiții suplimentare.
Exemplu concret de calcul
Să presupunem că achiziționezi un apartament cu 2 camere în Berceni, într-un bloc nou, la un preț de 78.000 euro, complet mobilat și utilat. Îl închiriezi cu 430 euro pe lună, adică 5.160 euro pe an.
- Randament brut: (5.160 / 78.000) x 100 = 6,61%
- Cheltuieli anuale: întreținere, taxe, eventuale reparații = aprox. 700 euro
- Randament net estimat: (5.160 – 700) / 78.000 = 5,7%
Este un exemplu realist pentru apartamentele din sudul Capitalei, mai ales în ansamblurile noi.
Cum poți crește randamentul?
Chiar dacă zona este un factor fix, sunt câteva decizii care te pot ajuta să obții un randament mai bun:
- Alegi locuințe în blocuri noi, unde întreținerea e mai mică.
- Mobilezi apartamentul complet, cu accent pe funcționalitate.
- Oferi contract legal, pe perioadă lungă, pentru a atrage chiriași stabili.
- Te ocupi personal de închiriere, evitând comisioanele agenților.
Cât de repede se recuperează investiția?
Un randament net de 6% înseamnă o recuperare a investiției în aproximativ 16-17 ani. Dacă reușești să obții 7%, scazi timpul la 14 ani. Poate părea mult, dar în contextul pieței actuale, este un randament atractiv comparativ cu alte forme de plasare a capitalului.
Mai mult, pe lângă chirie, apartamentul își păstrează sau chiar își crește valoarea în timp. Iar în contextul dezvoltării continue a orașului, anumite zone devin din ce în ce mai căutate. Apartamentele din București, mai ales cele situate aproape de metrou sau în cartiere noi, devin opțiuni sigure pentru închiriere, cu șanse mari de apreciere în viitor.
About the Author
